Prevalenza residenziale, limiti di spesa, tempistiche per finire i lavori: come orientarsi per il Superbonus 110%?

Come si misura la prevalente residenzialità di un ‘immobile’ in ottica Superbonus? Che differenza c’è nel conteggio dei limiti di spesa per singolo lavoro e nel calcolo della prevalente superficie residenziale?

A queste, gettonate domanda, ha risposto di recente l’Agenzia delle Entrate in due risposte che vale la pena citare e approfondire per ricordare ancora una volta le particolari regole della maxi-detrazione edilizia per interventi di efficientemente energetico, ma anche di miglioramento sismico.

La residenzialità si misura con la superficie abitativa in rapporto ai metri quadri totali

Nella risposta 306 del 26 maggio, il Fisco ricorda che è la prevalenza della porzione residenziale che discrimina a livello di Superbonus: se, ad esempio, essa è superiore a quella adibita ad uso ufficio, si potrà prendere la maxi agevolazione 110%.

In questo caso, si affrontava la situazione di edificio composto da due unità abitative al primo piano, una pertinenza e due negozi al piano terra, sul quale si intendono effettuare dei lavori di ristrutturazione finalizzati al consolidamento e miglioramento statico dell’intera unità.

Considerando che la superficie residenziale è di mq 175,64 e quindi supera il tetto del 50% dei metri quadri complessivi (mq 294,28) dell’edificio, l’istante potrà prendere il 110.

Per la predetta verifica, si fa riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del DPR 138/1998, denominato “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”.

Attenzione al discorso pertinenze: in assenza di specifiche indicazioni nella norma, le pertinenze non vanno considerate autonomamente ai fini del computo delle unità immobiliari, anche se distintamente accatastate, mentre rilevano, invece, ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni, qualora tale limite sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi.

Qui la prevalenza residenziale deve essere valutata confrontando la superficie riferibile ai due immobili residenziali, pari a 129,04 mq ottenuti sommando 44,44 mq e 84,60 mq, con quella dei due immobili strumentali, pari a 75,25 mq ed ottenuta dalla somma delle superfici dei due negozi, di 41,25 mq e di 34,00 mq.

In questo caso si può accedere al Superbonus per le prospettate opere di intervento sismico, nel limite massimo di spesa pari a 96.000 euro moltiplicato per le 5 unità immobiliari componenti il fabbricato, ovverosia 480 mila euro.

Prevalenza residenziale post intervento, limiti di spesa prima dei lavori

Nella risposta 290 del 23 maggio invece l’AdE si occupa ancora del livello di residenzialità che serve per prendere l’agevolazione maggiorata, ma in riferimento ad un “condominio minimo” composto da due unità immobiliari, una ad uso abitativo e una ad uso commerciale che successivamente agli interventi di miglioramento sismico e isolamento termico, sarà trasformato in tre unità residenziali.

Ci saranno quindi dei lavori edilizi e una trasformazione. Come influirà tutto questo sulla possibilità di prendere la maxi-agevolazione? Il Fisco spiega che entrambi i proprietari potranno fruire del Superbonus, anche se la superficie ad uso abitativo è inferiore al 50% dell’edificio complessivo. Vediamo perché.

Prima di tutto, si richiama la circolare 24/E/2020 secondo la quale, con riferimento agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.

Per gli interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all’interno di un edificio, come nel caso in esame, la verifica che il fabbricato abbia prevalentemente una funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori (ex post).

I limiti di spesa invece vanno calcolati ‘prima’ di iniziare i lavori (cioè ex ante):  la circolare n. 30/E/2020 ha infatti chiarito che, in analogia a quanto precisato per le spese sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico e per interventi di recupero del patrimonio edilizio, attualmente disciplinati dagli articoli 14 e 16 del DL 63/2013, anche per il Superbonus va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi.

Nel caso di specie, pertanto:

• per quanto riguarda gli interventi di miglioramento sismico, ai sensi del comma 4 art.119 DL Rilancio, il limite di spesa sarà pari a euro 192.000 (96.000 per due);
• per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico, ai sensi del comma 1, lett. a) dell’art. 119, il limite di spesa sarà pari a euro 80.000 (40.000 per due). 

Occhio ai tempi

In ultimo, segnaliamo che il SAL 30% (cioè il completamento dei lavori almeno per il 30%) per le abitazioni unifamiliari che vogliono prendere il Superbonus è stato posticipato al 30 settembre 2022 dal DL Aiuti (50/2022). Quindi: Superbonus valido per l’anno corrente col 30% dei lavori complessivi (quindi tutti, non solo quelli passibili di bonus) entro il 30/9/22.

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