Superbonus: chiarimenti sulle pertinenze dell’edificio separato e sui locali commerciali

Il Superbonus è stato soggetto, di recente, di due proroghe piuttosto importanti: quella del completamento del 30% dei lavori entro il 30 settembre 2022 (e non più entro il 30 giugno) per beneficiarne sulle case unifamiliari, e quella riferita all’atto definitivo di compravendita di un immobile (cd. SuperSismabonus Acquisti), che potrà essere stipulato anche oltre il 30 giugno 2022 ma comunque entro il 31 dicembre 2022, a determinate condizioni.

Di riflesso, sono piuttosto interessanti due risposte recenti dell’Agenzia delle Entrate, la n.375, 376 e 380.

Le pertinenze dell’edificio separato hanno un tetto di spesa autonomo

Nella risposta 375, il Fisco sottolinea che per i lavori antisismici effettuati sulle pertinenze di un fabbricato composto da due unità abitative e da un portico antistante – anch’esse sottoposte a lavori da Superbonus – situate in un edificio separato, è possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96mila euro. 

Nel caso specifico, si tratta di un edificio composto da due unità abitative in categoria A/3 e un portico di pertinenza esclusiva dell’unità abitativa posta al piano terra, accatastato unitamente a quest’ultima e costruito in aderenza all’edificio principale a cui è strutturalmente connesso. Nella stessa ‘corte’ insiste, inoltre, un fabbricato separato con due unità accatastate C/2 (ad uso deposito) di pertinenza dell’unità abitativa posta al primo piano dell’altro edificio. Entrambi gli edifici saranno oggetto di parziale demolizione e ricostruzione, quindi di ristrutturazione edilizia di cui all’art.3, comma 1, lett. d), del dpr 380/2001, e si intende effettuare sull’edificio composto dalle due unità abitative A/3 e dal portico, interventi antisismici, di efficientamento energetico (sostituzione dell’impianto centralizzato di climatizzazione invernale) con miglioramento di almeno due classi energetiche, nonché opere di ristrutturazione interna delle singole abitazioni.

Per determinare i limiti di spesa, come precisato nella citata circolare n. 24/E, in base al richiamo contenuto nel comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013, per gli interventi antisismici sulle parti comuni di edifici, gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. 

Nel limite sopra-indicato, indicano le Entrate, vanno compresi anche gli oneri per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull’unità immobiliare da cui “dipendono”, per i quali spetta una specifica detrazione.

Ciò in quanto, come chiarito con riferimento alla detrazione spettante per i lavori antisismici (articolo 16-bis del Tuir – che costituisce la disposizione normativa di riferimento anche ai fini del Superbonus per interventi antisismici):

• è possibile fruire del Superbonus anche se l’intervento antisismico riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa (cfr. quesito 4.1.1 della circolare 30/E del 2020). Per gli interventi in questione il limite di spesa è da riferirsi complessivamente agli interventi effettuati sull’abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente accatastate. Nel predetto limite, inoltre, occorre tener conto anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del TUIR effettuati sulla predetta abitazione, in quanto per gli interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il Superbonus, non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lett. i)del medesimo articolo 16-bis del Tuir (cfr., da ultimo, circolare n. 7/E del 2021);
• le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.

Quindi, per i predetti interventi antisismici, l’Istante potrà calcolare il Superbonus con due distinti limiti di spesa:

• per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio costituito dalle due unità abitative e dal portico accatastato unitariamente ad una di esse, il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192.000 euro (96.000 euro X le due unità immobiliari A/3), in funzione della spesa imputata;
• per l’intervento antisismico nell’ambito della parziale demolizione e ricostruzione dell’edificio separato composto dalle due pertinenze di una delle unità abitative dell’altro edificio sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96.000 euro. In tale limite vanno comprese anche le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull’unità immobiliare di cui sono pertinenze per le quali spetta la detrazione ivi disciplinata.

Superbonus nell’edificio ‘commerciale’: indipendenza funzionale e caratteristiche del fruitore

Le risposte 376 e 380 si riferiscono invece alla possibilità di beneficiare del Superbonus per un edificio ubicato in un immobile di proprietà di una SRL.

I casi sono diversi, e dai chiarimenti si evince che le discriminanti sono l’indipendenza funzionale dell’immobile e il tipo di contribuente che deve fruire del bonus.

Riassumendo:

• gli interventi effettuati su una unità immobiliare funzionalmente indipendente detenuta in forza di un contratto di locazione da una persona fisica e ubicata in un immobile strumentale di proprietà di una Srl, possono fruire del 110% a condizione che sia stato ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori e nei limiti delle spese dallo stesso sostenute. Inoltre, ai fini del requisito della indipendenza funzionale, l’unità immobiliare deve essere dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva (risposta 376);
• i lavori agevolabili, effettuati dal socio locatario su un’unità immobiliare di proprietà della società commerciale, non rientrano nell’ambito applicativo del Superbonus. Non conta, quindi, che l’abitazione sia indipendente e che il contratto d’affitto sia regolarmente registrato e neanche che l’immobile sia di una Srl, ma ciò che discrimina è l fatto che il detentore ne sia socio (risposta 380).