Puntualissima come sempre e soprattutto molto preziosa, in un momento di cristallizzazione – difficile sapere per quanto, anzi probabile che cambi parecchio già dalla prossima Legge di Bilancio da varare entro fine anno – arriva la guida/vademecum del Consiglio Nazionale del Notariato sui bonus fiscali 2022 per gli immobili, aggiornata al DL 115/2022 (Decreto Aiuti-Bis, convertito in legge 142/2022), ultima legge ad aver toccato il Superbonus e i suoi ‘fratelli’.
Le coordinate principali
La guida – si legge nella prefazione – si presenta come una sintesi delle molteplici agevolazioni fiscali relative al settore immobiliare, senza tralasciare di illustrare i criteri per la cumulabilità dei bonus, lo sconto in fattura, la cessione del credito, la differenza fra Bonus a regime, Bonus rafforzati e Superbonus (110%) e con riguardo a questi ultimi tra bonus c.d. “trainanti” e bonus “trainati”, e così via.
Attraverso schede sintetiche, la guida illustra i singoli bonus, mettendo a confronto la normativa a regime e quella transitoria, indicando le agevolazioni fiscali in vigore e le modalità per usufruirne, senza tralasciare esempi pratici
Le differenze principali tra i bonus edilizi più conosciuti
Nelle “istruzioni per l’uso”, il Vademecum inizia ricordando le principali caratteristiche dei bonus più ‘famosi’, e cioè:
- il bonus edilizio (Bonus Ristrutturazioni, standard al 36%, ma fino al 31/12/2024 al 50%) per manutenzione ordinaria su parti comuni di edificio residenziale, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento, ricostruzione o ripristino dell’immobile, realizzazione autorimesse, interventi per eliminare le barriere architettoniche, interventi di bonifica dall’amianto, interventi per la sicurezza da atti illeciti di terzi, ecc. In linea generale, gli interventi edilizi, per poter fruire del bonus edilizio, devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono portare a una nuova costruzione;
- l’Ecobonus (65% o superiore): vi rientrano interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Esempi: installazione di impianto fotovoltaico. Anche qui, l’edificio dove si svolgono i lavori deve essere esistente, di qualsiasi categoria catastale, compresi fabbricati rurali e immobili strumentali all’esercizio di impresa;
- il Sismabonus (65% o superiore): si tratta di interventi per l’adozione di misure antisismiche, in particolare per la messa in sicurezza statica;
- il Bonus Facciate: detrazione del 60% delle spese documentate e sostenute per interventi, inclusi quelli di sola tinteggiatura o pulitura esterna, realizzati sulla facciata esterna dell’edificio esistente e ubicato in zona A o B. Devono essere quindi interventi per il recupero o il restauro della facciata esterna, sempre realizzati su edificio esistente di qualsiasi categoria catastale;
- il Bonus Acquisti: è una detrazione ‘a regime’ (senza scadenza temporale) che si prende a determinate condizioni, cioè l’acquisto dell’unità abitativa entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori e sulla quale sono stati eseguiti specifici lavori di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. Vi rientra il Sismabonus Acquisti, che riguarda l’acquisto di case dove sono stati eseguiti lavori di riduzione del rischio sismico in zona 1-2-3 e realizzati mediante demo-ricostruzione di edificio;
- il Superbonus: si divide in interventi trainanti, che accedono direttamente alla maxi-agevolazione, e interventi trainati, che possono accedervi solo se realizzati congiuntamente ad un intervento trainante. Esempio di interventi trainanti: isolamento termico (coibentazione del tetto compresa), interventi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, sostituzione di impianti di climatizzazione invernali in edifici unifamiliari o in u.i. dentro edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti o dispongano di 1 o più accessi autonomi dall’esterno; interventi per il miglioramento sismico dell’edificio. Esempio di interventi trainati: abbattimento barriere, sostituzione finestre e infissi, interventi su strutture opache verticali o orizzontali, installazione di impianti solari fotovoltaici. NB – l’intervento trainante deve garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche oppure il conseguimento di quella più alta.
Le opzioni alternative (cessione del credito e sconto in fattura)
I soggetti che hanno sostenuto o sostengono negli anni dal 2020 al 2024 spese per alcuni interventi che ‘beneficiano’ dei Bonus fiscali (limitatamente al solo Super Bonus anche le spese sostenute nel 2025) possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:
- per un contributo, sotto forma di sconto in fattura da parte dei fornitori che hanno effettuato gli interventi fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, con facoltà per i fornitori stessi di cedere il credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
- per la cessione di un credito d’imposta, di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.
Le regole e le responsabilità sono state di recente riviste, proprio in considerazione delle modifiche apportate in materia dal DL 115/2022, ma il Governo – anche in virtù dello stop dichiarato da svariati istituti bancari e in ultimo da Poste Italiane all’acquisto dei crediti – ha già fatto sapere di voler mettere di nuovo mano all’articolo 121 del DL Rilancio per far si che non ci siano più problematiche legate, appunto, alla circolazione del credito.
Quali documenti conservare
Se l’Agenzia delle Entrate dovesse effettuare dei controlli, i contribuenti che usufruiscono delle agevolazioni devono conservare determinati documenti. Tra questi:
- le ricevute dei bonifici effettuati e le fatture e/o ricevute fiscali relative alle spese effettuate per realizzare i lavori;
- per gli interventi in condominio, si potrà utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore di condominio che deve attestare di avere adempiuto agli obblighi previsti, indicando la somma detraibile da parte di ogni singolo condomino.
La guida allegata prosegue poi con le singole schede dedicate, ognuna realizzata attraverso un sistema a colonna e che consigliamo di visionare nella loro interezza.
