Auftraggeber, Bau -leitung und -firmen setzen sich, wie auch Handwerker, regelmäßig mit dem Thema auseinander. Letztendlich ist das Ziel für alle gleich: Eine zügige und unkomplizierte Lösung zu finden, damit am Bauvorhaben schnell weiter gebaut werden kann und es am Ende keine Mängel mehr gibt.
Um für eine reibungslose Zusammenarbeit zu sorgen, gilt es neben vielen Fragen vor allem die der Fristsetzung zu klären, ob es sich um eine Behebung des Mangels nach VOB, BGB oder anderen Normen handelt und was zu tun ist, wenn die Behebung nicht wie gewünscht erfolgt.
Ein Anspruch auf Beseitigung eines Mangels besteht, wenn der Bauherr während der Bauarbeiten oder innerhalb der Gewährleistungsfrist mangelhafte Leistungen entdeckt und beim zuständigen Bauunternehmen anzeigt. Wenn möglich muss letzteres die Mängel beseitigen. Ist das nicht möglich oder wird verweigert, stehen dem Auftraggeber weitere Optionen offen: z. B. Selbst-/Ersatzvornahme oder die Minderung der Kosten.
Welche Maßnahmen wann möglich sind und was es zur Einhaltung der Fristen bei der Mängelbeseitigung zu beachten gibt, regeln das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) oder die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B).
Überblick zur Gesetzeslage
Laut § 633 BGB ist ein Mangel dann vorhanden, wenn die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht gegeben ist oder nicht die Beschaffenheit aufweist, “die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.”
Der Bauherr kann also laut BGB eine Mängelbeseitigung fordern, wenn eine Abweichung vom Bauvertrag vorliegt oder die Bauleistung nicht den für dieses Bauwerk üblichen Standards entspricht. Selbstverständlich obliegt es dem Unternehmen, den Mangel zu beseitigen, das ihn verursacht hat.
Dabei hat der Bauherr folgende Möglichkeiten:
Er kann eine Nacherfüllung bzw. -besserung verlangen, den Mangel selbst beheben und die Erstattung der im Rahmen nötigen Ausgaben fordern, die mangelhafte Leistung unter Verminderung der Vergütung akzeptieren oder Schadenersatz für nicht erbrachte Leistungen einfordern.
Wichtig dabei:
Vorerst darf nur die Nacherfüllung bzw. Verbesserung innerhalb einer angemessenen Frist verlangt werden. Bloß wenn die Nachbesserung nicht möglich oder unzumutbar wäre, ist augenblicklich eine Preisminderung, bei groben Mängeln ein Vertragsrücktritt oder eine Ersatzvornahme erlaubt.
Findet beim zugrunde liegenden Bauvertrag die VOB Geltung, ist darin grundsätzlich dieselbe Definition von Mängeln wie im BGB zu finden. Außerdem verlangt die VOB/B noch, dass eine Leistung auch mangelhaft ist, wenn sie nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Voraussetzung ist generell immer eine schriftlich Anzeige der Mängel, die nur im Gewährleistungszeitraum möglich ist. Im Schriftstück muss dem Unternehmen stets eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung eingeräumt werden.
Dabei ist eine häufige Frage, welche Frist angemessen ist. Die Antwort darauf ist nicht leicht; in den Regelwerken finden sich keine klaren Vorgaben.
Grundsätzlich muss mit jedem Mangel am Bau anders umgegangen werden, da er anders ist.
Kleine Probleme lassen sich oft schon in wenigen Stunden lösen, wohingegen ein grober Mangel die Statik des ganzen Bauwerks negativ beeinträchtigen kann und seine Beseitigung mitunter Woche oder Monate erfordert.
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