Se sei un professionista del settore edile, sai bene che la conformità urbanistica è un requisito fondamentale per la validità dei contratti di compravendita degli immobili. Ma sai anche come riconoscere una irregolarità urbanistica e come sanarla?
In questo articolo ti spiegheremo cos’è una irregolarità urbanistica, quali sono le sue conseguenze e come puoi risolverla.
Cos’è una irregolarità urbanistica?
Una irregolarità urbanistica è una violazione delle norme che disciplinano l’attività edilizia e l’uso del territorio. Si tratta di una situazione in cui un immobile è stato realizzato o modificato senza la necessaria autorizzazione o in difformità da essa. Esistono diversi tipi di irregolarità urbanistiche, a seconda della gravità e della natura della violazione. Alcuni esempi sono:
- L’abuso edilizio, che consiste nella realizzazione di opere senza il titolo abilitativo richiesto (licenza, permesso, denuncia, ecc.) o in contrasto con esso;
- La difformità edilizia, che consiste nella realizzazione di opere in modo diverso da quanto previsto dal titolo abilitativo o dal progetto approvato;
- L’abusivismo edilizio, che consiste nella realizzazione di opere in zone sottoposte a vincoli paesaggistici, ambientali, storici o culturali, senza il parere favorevole degli enti competenti;
- L’illecito edilizio, che consiste nella realizzazione di opere in violazione delle norme tecniche, igieniche, di sicurezza o di destinazione d’uso.
Quali sono le conseguenze di una irregolarità urbanistica?
Una irregolarità urbanistica comporta diverse conseguenze sia per il proprietario che per l’acquirente dell’immobile. Alcune di queste sono:
- La nullità del contratto di compravendita, se l’irregolarità è totale e non sanabile, ovvero se l’immobile è privo della concessione edilizia o se la difformità è tale da alterare la sostanza dell’opera;
- La risoluzione del contratto di compravendita, se l’irregolarità è parziale e sanabile, ovvero se l’immobile ha la concessione edilizia ma presenta delle difformità non essenziali;
- La riduzione del prezzo di compravendita, se l’irregolarità comporta una diminuzione del valore dell’immobile o un pregiudizio per l’acquirente;
- La sanzione amministrativa, che consiste nel pagamento di una somma di denaro proporzionale all’entità dell’irregolarità;
- La sanzione penale, che consiste nella reclusione o nella multa per i reati più gravi, come l’abusivismo edilizio;
- La demolizione dell’opera abusiva o difforme, se non è possibile o conveniente la sua regolarizzazione.
Come si può sanare una irregolarità urbanistica?
Per sanare una irregolarità urbanistica esistono due strumenti principali: la concessione in sanatoria e la scia in sanatoria. Entrambi hanno lo scopo di regolarizzare le opere realizzate in violazione delle norme urbanistiche, previo pagamento della sanzione amministrativa e il rispetto dei requisiti tecnici e di sicurezza. La differenza tra i due strumenti è che:
- La concessione in sanatoria è un titolo abilitativo rilasciato dal Comune dopo aver verificato la conformità dell’opera alle norme vigenti. Si può richiedere per le opere realizzate senza il titolo abilitativo richiesto o in contrasto con esso;
- La scia in sanatoria è una dichiarazione presentata dal proprietario dell’opera al Comune con cui attesta la conformità dell’opera alle norme vigenti. Si può presentare per le opere realizzate in modo diverso da quanto previsto dal titolo abilitativo o dal progetto approvato.
Sintesi delle irregolarità urbanistiche, modalità per la sanatoria e richiami normativi:
| Irregolarità | Modalità per la sanatoria | Richiami normativi |
|---|---|---|
| Abuso edilizio | Concessione in sanatoria, se l’opera è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda. | Art. 36 D.Lgs. 50/2016 (Codice dei contratti pubblici) |
| Difformità edilizia | Scia in sanatoria, se l’opera è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della dichiarazione. | Art. 37 c.4 D.Lgs. 50/2016 (Codice dei contratti pubblici) |
| Abusivismo edilizio | Nessuna sanatoria possibile, se l’opera è in contrasto con i vincoli paesaggistici, ambientali, storici o culturali. | Art. 181 D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) |
| Illecito edilizio | Nessuna sanatoria possibile, se l’opera è in violazione delle norme tecniche, igieniche, di sicurezza o di destinazione d’uso. | Art. 31 D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) |
